Bostadspolitiken är central i ett lands ekonomi. Under den svenska modellens glansdagar var den det viktigaste redskapet för att reglera hög- och långkonjunktur. Från 1990-talet har den varit drivmotor i ekonomins finansialisering. Gustav Ingman förklarar mekanismerna inför den kris som nu står på tröskeln.

1. Bostadspriserna är skadligt höga, och det vore en katastrof om de föll. Ungefär så kan situationen sammanfattas. De allra flesta är överens om att dagens priser har blivit ett problem inte bara för människor som söker tak över huvudet, utan också för företag som vill rekrytera arbetare till tillväxtregioner. Ungefär en tredjedel av Sveriges arbetsföra befolkning uppskattas idag vara för fattiga för att kunna ta vanliga bostadslån, och denna grupp kommer att växa med de nya amorteringskraven. Andra tvingas till lån som överstiger deras årsinkomster många gånger om.

Det är dessa låntagare som löper risken vid ett prisfall, och ett prisfall verkar troligt. Bostadspriserna har sedan slutet på 1990-talet utvecklats snabbare än inkomster och hyror. Detta är ett tecken på kreditdriven spekulation.

10303_01.jpgBild: Karin Hedbrant

Uppgången på bostadsmarknaden är historiskt unik, men mönstret känns igen. Ekonomen Hyman Minsky beskrev det redan på 1970-talet när han förklarade varför finansiell instabilitet är en inneboende tendens inom varje oreglerad kapitalistisk ekonomi. Perioder av tillväxt leder enligt Minsky till ökat risktagande: företag tar större lån, vilka så länge som ekonomin går bra genererar växande vinster, men när luften går ut ur ekonomin står dessa utblottade med stora skulder - vilket i värsta fall kan leda till en finanskris. I dagens Sverige har låga räntor och skattesubventioner gjort det billigt att låna pengar, vilket i sin tur har underblåst prisökningar på bostadsmarknaden. Höga bostadslån har belönats med höga vinster vid försäljning. Men vad händer när det vänder?

2. Fallande bostadspriser är inte ett problem i sig - tvärtom är det ett rimligt politiskt mål. Men en ekonomi där en stor del av befolkningen sitter på höga bostadslån blir av flera anledningar känslig för hastiga husprisfall.

För det första får högt belånade hushåll minskade tillgångar i förhållande till skulder. De kan från ena dagen till den andra framstå som betydligt fattigare. Följden blir att de håller i sina pengar och skjuter större investeringar, som en ny bil eller en köksrenovering, på framtiden. Vi vet dessutom att svenska hushåll ofta utnyttjar stigande huspriser till att ytterligare höja sina bostadslån och använda pengarna till konsumtion. Detta upphör förstås om husen plötsligt tappar i värde.

För det andra minskar byggandet om försäljningspriserna går ner. I Sverige ansvarar privata företag för byggandet av bostäder. Vinstkraven för de privata aktörerna leder till att nybyggda bostäder främst riktar sig mot rikare delar av befolkningen. Nybyggnationen riskerar alltså på grund av detta att upphöra om priserna faller i förhållande till produktionskostnaderna.

Byggsektorn står för en betydande del av ekonomin. Effekterna när den växer sprider sig dessutom vidare till andra områden när material måste produceras, transporter ordnas och så vidare. Därför pekade Socialdemokraterna redan på 1930-talet på byggbranschen som central för att minska konjunktursvängningar. Under den svenska modellens glansdagar 1950-1980 användes en arsenal av finansiella regleringar och riktade statliga stöd till byggandet vilka kunde stramas åt vid risk för överhettning och användas i motsatt riktning när ekonomin gick neråt. Dagens avreglerade marknad fungerar tvärtom: byggboomar sammanfaller med konjunkturtoppar, medan ekonomiska svackor bromsar husproduktionen. Bostadsmarknaden förstärker därmed nedgångar, och blir känslig för prisförändringar.

För det tredje riskerar vi en finansiell kris. Svenska banker gör idag stora pengar på bostadslån. Men om dess låntagares belånade tillgångar tappar i värde framstår de som en risk. Bankerna är helt beroende av lån och investeringar från andra finansiella aktörer - annars kan de inte hålla igång sin dagligverksamhet. Dessa lån riskerar att under sådana omständigheter bli dyrare, eller rentav inte beviljas, vilket i sin tur kan utlösa en bankkris. Det var just detta som hände runt finanskrisen 2008 då svenska banker som lånat ut stora pengar till fastighetsaffärer i Baltikum plötsligt framstod som utblottade, något som fick Riksgälden att snabbt investera 120 miljarder i bankernas annars osäljbara bostadsobligationer och Riksbanken att bevilja ett nödlån på 400 miljarder. Exemplet visar att banker inte nödvändigtvis måste förlora stora summor på lån för att de ska hamna i svårigheter. Risken för att de kanske inte ska få tillbaka sina pengar kan vara nog för att utlösa en kris.

10303_02.jpgHushållens skuldsättning i procent av BNP, Sverige

Många tvingas till lån som överstiger deras årsinkomster många gånger om. Dessa låntagare löper risken vid ett prisfall, och ett prisfall verkar troligt. Bostadspriserna har sedan slutet på 1990-talet utvecklats snabbare än inkomster och hyror. Detta är ett tecken på kreditdriven spekulation.

Uppgången på bostadsmarknaden är historiskt unik.

Den ena mekanismen tenderar att trigga den andra, och en ekonomisk nedgång spär ofta på eventuella prisfall ännu mer. Detta är faran med hög skuldsättning.

3. En av de värsta ekonomiska kriser som Sverige upplevt inträffade 1990-1994. En våg av lån och spekulatio- ner i fastigheter hade följt på avregleringarna av svensk kreditmarknad 1985, samtidigt som byggandet tilltagit mitt under den pågående högkonjunkturen. Allt tycktes fungera, till dess de internationella marknaderna började vackla. Det svenska finansföretaget Nyckeln - som varit djupt involverat i utlåningen till fastighetsspekulanter - gick omkull hösten 1990. Samtidigt som den svenska ekonomin gick in i en lågkonjunktur övergick fallande fastighetspriser till en bankkris. Det finns givetvis vissa skillnader mot dagens situation, men likheten i tilltro till fortsatta prisuppgångar och en excessiv utlåning är slående.

Krisen ledde till en kursändring för bostadspolitiken. Den så kallade sociala bostadspolitiken, med aktivt statligt stöd till byggande av främst hyresrätter, avskaffades. I stället började den borgerliga regeringen, under den löjeväckande parollen "ägardemokrati", rikta skattesubventioner till privatägt boende samtidigt som utförsäljningen av allmännyttan inleddes. Själva byggandet lämnades till marknaden. Resultatet har varit en fortsatt växande skuldsättning, högre byggkostnader och en stagnation av antalet nyproducerade bostäder.

De finansiella avregleringarna som genomfördes i Sverige 1985 har något mytiskt kallats för novemberrevolutionen. Enligt denna berättelse genomfördes de under kuppliknande förhållanden av en liten klick ledande socialdemokrater. Det finns en sanning i detta, men samtidigt riskerar denna typ av dolkstötslegender dölja det faktum att liknande reformer redan genomförts och att trycket för avregleringar var stort från kapitalet och högern. Många andra europeiska länder hade redan vidtagit liknande åtgärder. Från 1970-talet och framåt blev svenska företag allt mer framgångsrika i sina försök att kringgå lagstiftningen.

I den ekonomiska litteraturen har detta kal- lats för finansialisering. Med detta menas oftast att finansiell spekulation och aktieägarnas krav på avkastning kommit att spela en allt större roll hos företagen. Det är en process som samtidigt både skapar ett tryck på finansiella avregleringar och samtidigt förstärks när avregleringarna sker. Även hushållen kan sägas ha genomgått en finansialisering: pensionssystemet tvingar oss att investera på finansmarknaden och tillgången till bostad - som förut var en grundläggande del av välfärden kräver nu allt oftare höga banklån. Det betyder inte att staten inte står för någon risk - i slutändan är det ändå därifrån räddningspaketen kommer vid en krasch. Möjligheterna för kapitalister att göra vinst utan att producera någonting nyttigt har däremot ökat markant. Sveriges fyra största banker gjorde 2016 över 92 miljarder kronor i vinst.

4. I november 2017 började svenska bostadspriser att falla. Än så länge har det inte varit fråga om något enormt ras, men rapporter om svårigheter med att få lägenheter sålda ramlar in i samma takt som byggsektorn börjar visa tecken på avmattning. Detta har fått Danske Bank att ändra sin tillväxtprognos för Sverige 2018 från två till noll procent. De räknar då på ett tioprocentigt prisfall och utifrån antagandet att endast byggbranschen, alltså inte hushållens konsumtion, påverkas. Det går inte att säga om den negativa trenden kommer att hålla i sig. Andra prognoser är mer positiva. Men tecken på en bristande bubbla finns där.

10303_03.jpgPriser på småhus och lägenhetshus i Stockholm

Det bästa för majoriteten av svenskarna vore en långsiktig stagnation av bostadspriserna. Men att nå dit skulle kräva en grundläggande omläggning av bostadspolitiken, med ökat stöd till byggandet av hyresrätter och minskade skattesubventioner till privatägt boende. Problemet är att inflytelserika väljargrupper gör stora pengar på dagens politik. Dessutom har priser och skuldnivåer tillåtits stiga så högt att det finns en utbredd rädsla hos politiker för vad som kan hända när de försöker att bromsa utvecklingen. Den överhängande risken är ett allt för snabbt fall.

Gustav Ingman är doktorand i ekonomisk historia vid Stockholms universitet. Han har verkat i Allt åt alla och Centrum för marxistiska studier (CMS)

Läs vidare:

Ahnland, Lars (2017). Finacialization in Swedish Capitalism. Debt, Inequality and Crisis in Sweden 1900-2013. Stockholm University

Andersson, Dan (2017). Eget hem åt alla - så löser vi bostadskrisen. Hjalmarsson och Högberg.

Björklund, Per (2017). Kasinolandet. Bostadsbubblan och den nya svenska modellen. Verbal Förlag.

OECD (2017). Resilience in a Time of Debt. OECD Economic Outlook, Issue 2.